Q . 10.15 대책 이후 빌딩시장 분위기.
상업용 부동산은 금리의 영향을 굉장히 많이 받는데, 최근 금리가 좀 많이 내려가면서 실제로 거래량이 많이 늘고 있습니다. 저희 회사 같은 경우에도 매주 한 3건, 4건 정도 빌딩 매매 계약을 하고 있거든요. 10.15 대책이 발표된 지 얼마 되진 않았지만 비슷한 경험이 있었는데요. 15억 초과 아파트에 대한 대출 규제를 하면서 실제로 아파트 투자자들이 빌딩 시장으로 많이 넘어 왔습니다. 강의를 나가도 아파트 투자자들이 절반 이상이었고요. 그런 경험으로 미루어 아파트 투자자들이 빌딩시장으로 더 많이 넘어올 것이라고 예상합니다.
Q . 빌딩시장도 주택처럼 양극화가 있는지.
물론 양극화가 있습니다. 거래가격이 오르는 데만 오르고, 임대도 되는 곳만 됩니다. 안 되는 곳은 계속 안 되고, 되는 곳은 너무 잘 되고. 예를 들어 최근 성수동 연무장길이 굉장히 핫하거든요. 거기는 정말 (새로 상점이 들어갈) 자리가 없습니다. 부르는 게 값이고. 최근 (성수동에) 임대가 맞춰진 점포의 임대료도 (전국에서 가장 비싼) 명동 수준이었습니다. 그 정도로 임대료가 높을 뿐더러 공실도 거의 없습니다. 그에 반해 서울 외곽이라든지 경기도 일부 상권 같은 경우 아직도 공실률이 굉장히 높습니다.
Q . 성수동 빌딩 가격이 평당 4억원을 찍었다. 왜 이렇게 많이 올랐나.
외국인 관광객들이 많아졌습니다. 저희 회사도 성수동에서 팝업스토어를 열어본 적 있는데 외국인이 70~80% 될 정도로 관광객이 많이 왔고요. 그리고 기업들도 많이 들어 왔습니다. 무신사라든지 크래프톤이라든지 이런 기업들의 사옥이 들어오면서 오피스 수요도 받쳐주기 시작했거든요. 그리고 무엇보다 성수동이 좋은 이유가 준공업 지역이에요. 그래서 건물을 높게 지을 수 있습니다. (용적률 최대 400%) 기업들 입장에서는 땅의 활용도가 굉장히 좋기 때문에 성수동을 많이 선호하게 됐고, 또 강남과 거리도 가깝습니다. 강남과의 접근성이 우수하다보니 기업들이 강남에 투자하는 것보다 성수동에 투자하는 게 활용도도 좋고, 그런 것들이 다 맞물리면서 빌딩가격이 많이 올라가지 않았나.
Q . 그렇게 비싼 곳들은 임대수익률이 상대적으로 떨어지지 않나.
성수동은 임대료도 많이 올랐습니다. 성수동에서도 북성수 쪽은 임대료가 상대적으로 낮을 순 있지만 핫한 지역(연무장길)은 천정부지로 오르고 있습니다. 연무장길 같은 경우 명동 수준까지 올랐고, 이면에 위치한 점포들의 임대료도 웬만한 상권보다 많이 올랐습니다. 임대료가 오르니까 빌딩가격이 오르는 거예요. 저희가 (연무장길에서) 진행한 계약 중 하나를 말씀드리면 매입 당시에는 임대료가 낮았는데, 최근 다시 임차인을 들였을 때는 임대수익률이 5% 이상으로 맞춰졌습니다. 최근에는 기업들이 많이 들어오고 팝업스토어도 많이 생기면서 수요가 받쳐주니까 앞으로 임대료는 물론 매매가격도 더 오르지 않을까.
Q . 관광객이 상권을 유지하는 데 그렇게 중요한가.
앞으로 외국인 관광객이 빌딩 투자하는 데 있어서 엄청난 영향을 끼칠 것입니다. 우리나라가 지금 초고령화 사회에 접어들었고, 소비 가능 인구는 계속 줄어들고 있거든요. 실제로 자영업 하시는 분들 만나보면 매년 보인대요. (소비 가능 인구가) 줄어드는 게. 반면 외국인 관광객은 굉장히 많이 늘고 있습니다. 상권이 살아남으려면 무조건 외국인 관광객이 많이 오는 상권이 살아남을 수밖에 없습니다. 예를 들어 피부과 같은 곳도 가서 보면 데스크에 통역하시는 분이 있어요. 외국인 방문객이 더 많으니까. 그래서 외국인의 영향을 앞으로 더 많이 받을 것 같습니다. 계속 외국인이 들어와서 수요를 채우기 때문에 앞으로 외국인 관광객이 없는 상권은 계속 안 좋아질 것 같아요. 도쿄만 가보셔도 외국 관광객들 굉장히 많습니다. 그런데 조금만 벗어나면 또 상권이 많이 죽어있어요. 앞으로 좀 그런 식으로 되지 않을까 싶습니다.
Q . 향후 빌딩 투자 유망지역.
일단 강남구 같은 경우에는 거래가 많이 돼요. 자산가들도 많이 거주하고 있고. 강남 사시는 분들이 수도권 외곽을 투자하지는 않거든요. 대부분 다 강남 안에서 투자하기 때문에 강남구를 추천드리고. 그중에서도 신사동, 청담동, 논현동, 삼성동, 역삼동 대치동 순. 신사동은 특히 세로수길 상권이 좋아졌거든요. 그쪽이나 아니면 신사역 부근. 먹자골목이 잘 돼 있어서 괜찮다고 봅니다. 성수동은 말할 것도 없고요. 용산구에서는 한남동을 많이 추천합니다. 공통점은 계속 강조드리지만 외국인 관광객이 많이 오는 곳. 저성장 시대잖아요. 오르는 데만 오르고, 자산가들이 살고 있는 지역만 더 오를 거거든요. 그래서 너무 외곽에 투자하기보다는 좋은 지역, 누구나 다 알 만한 지역에 투자를 하는 것을 추천합니다.
Q . 빌딩 투자자에게 조언 한 마디.
빌딩을 매입할 때는 금리에 영향을 많이 받아요. 최근 금리를 조금 내리는 기조이긴 하니까 거래량이 좀 늘어날 것 같기는 한데, 그래도 제일 중요한 건 환금성입니다. 임대수익률만 높다고 외곽 지역에 잘못 투자했다가 (매각하는 데) 몇 년이 걸리기도 하고 진짜 안 팔릴 수도 있거든요. 그래서 환금성을 잘 분석을 하고 어느 정도 금액대가 제일 거래가 많은지 파악을 한 다음에 그리고 투자하는 것을 권합니다. 무턱대고 샀다가 진짜 임대도 매각도 안 되는 계륵 같은 게 될 수도 있거든요. 앞으로는 그런 양극화가 더 심해질 것이라고 예상하기 때문에 빌딩을 매수한다면 정말 좋은 지역. 자산가들이 많이 사는 곳. 거래가 많이 돼서 환금성이 우수한 동네. 그런 곳의 빌딩을 사야지 나중에 받아줄 사람이 있어요. 정리하면, 뱀의 머리보다 용의 꼬리가 낫다. 성수동이라고 치면 조금 이면에 있더라도, 도로 조건이 안 좋더라도 성수동 밖으로 나가는 것보다는 거기 붙어있는 게 낫지 않나 생각합니다.
